Planungsdokumente: BP Testverfahren 03.40

Das Plangebiet befindet sich in dem im Nordwesten der Stadt Würzburg gelegenen Stadtteil Dürrbachau und umfasst ein bereits bebautes Grundstück mit einer Fläche von ca. 0,37 ha.

Das städtebauliche Umfeld ist überwiegend geprägt von Wohnbebauung bestehend aus Ein- und Zweifamilienhäusern.

Im bestehenden rechtsverbindlichen Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Pfaffenbergweg - Unterdürrbacher Landstraße - Heinrichsleitenweg und Südgrenze der Weinbergsanlagen - Dürrbachtal 015 (in der Fassung vom 24.11.1965) ist für den Geltungsbereich bereits ein Allgemeines Wohngebiet, jedoch mit einer geringeren baulichen Dichte, festgesetzt. Das Grundstück wurde zuletzt als Wertstoffhof für den Kommunalbetrieb des Landkreises Würzburg genutzt; bestehende Gebäude und Flächen wurden seit Nutzungsaufgabe zu Lagerzwecken verwendet.

Nachdem sich die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärft hat, und um auch die Wohnbedürfnisse unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen bedienen zu können, wird das ehemalige Planungsziel einer aufgelockerten, wenig verdichteten Wohnbebauung zugunsten der Schaffung eines zusätzlichen Wohnraumangebots im Bereich Mietwohnbestände und geförderter Wohnungsbau aufgegeben.

Mit der gegenständlichen Bebauungsplanänderung wird mit dem städtebaulichen Konzept sowie den getroffenen Festsetzungen der öffentlichen Daseinsvorsorge zur Schaffung zeitgemäßen und bezahlbaren Wohnraums, den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, den sozialen und kulturellen Bedürfnissen sowie den Belangen des Umweltschutzes Rechnung getragen.

Aus dem Landesentwicklungsprogramm Bayern sowie dem Regionalplan Region Würzburg geht hervor, dass in Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig genutzt werden sollen. Die Inanspruchnahme neuer Flächen am Rande bestehender Siedlungseinheiten soll hinter den Maßnahmen zur Entwicklung von brachliegenden oder mindergenutzten Gebieten im Innenbereich und einer angemessenen Verdichtung in den bestehenden Siedlungsgebieten zurückgestellt werden. Die zusätzliche Versiegelung soll so gering wie möglich gehalten und eine Reduzierung bereits versiegelter Flächen angestrebt werden. Gleichzeitig soll der bestehende Mangel an Wohnraum im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung für Haushalte, die sich am freien Markt nicht ausreichend mit Wohnraum versorgen können, abgebaut werden. Auch soll das Radwegenetz im Verdichtungsraum Würzburg weiter ausgebaut werden.

Mit der Bebauungsplanänderung soll die Möglichkeit eröffnet werden, das derzeit untergenutzte Grundstück einer verdichteten Wohnbebauung mit u. a. geförderten Mietwohnungen zuzuführen und den baulichen Bestand maßvoll zu erweitern. Zudem kann eine Teilfläche des Grundstücks für den Ausbau des Radwegenetzes in Unterdürrbach gesichert werden. Die Ziele des Bebauungsplans entsprechen sowohl den Zielen der Raumordnung als auch der Planungsprämisse „Innen- vor Außenentwicklung“.

Größere zusammenhängende Grün- und Freiflächen sind im baulichen Umfeld nicht vorhanden und vom Planungsvorhaben nicht betroffen. Vielmehr werden bislang versiegelte Flächen entsiegelt und die Grünanteile im Plangebiet deutlich erhöht.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans unterliegen zwei Einzelbäume (Spitzahorn) der Baumschutzverordnung der Stadt Würzburg, die aufgrund der bautechnischen Erfordernisse (Baugrube für Haus I sowie für die benötigte Stützmauern) nicht erhalten bleiben können. Zwölf weitere Bäume sind als Obstbäume gem. Baumschutzverordnung nicht zu berücksichtigen.

Die beiden unter die Baumschutzverordnung fallenden Bäume werden aufgrund ihres Stammumfangs mit dem Faktor 1:1 als Bäume 1. Ordnung kompensiert. Für den Verlust der zwölf Obstbäume werden zusätzlich 13 neue Bäume festgesetzt, um auch der Ökofunktionsleistung der nicht unter die Baumschutzverordnung fallenden, abgängigen Bäume und Gehölze Rechnung zu tragen, die ebenso einen wichtigen Beitrag für das Ökosystem, z.B. für die Fauna als auch für das Mikroklima, leisten.

Ziel der Freiflächengestaltung ist zudem ein qualitativ hochwertiges Wohnumfeld herzustellen.

Auf das Plangebiet wirken die Lärmarten Straßenverkehrslärm, Schienenverkehrslärm und Gewerbelärm ein. Im südlichen Bereich des gegenständlichen Bebauungsplans, in unmittelbarer Nähe zur Unterdürrbacher Straße, sind die einwirkenden Lärmimmissionen aus Verkehrslärm am höchsten und nehmen Richtung Norden ab. Zur Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Bezug auf Lärmimmissionen wurde eine Schallimmissionsprognose erarbeitet und deren Ergebnisse in die Festsetzungen des Bebauungsplans implementiert, um durch passive und aktive Schallschutzmaßnahmen gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten.

Die südöstlich angrenzenden Gewerbebetriebe, u.a. ein Weingut, sind bereits aufgrund der vorhandenen, nördlich angrenzenden und als Reines Wohngebiet festgesetzten Wohnbebauung in ihren Geräuschemissionen gemäß der Genehmigungsbescheide eingeschränkt. Damit wird deren Gebietserhaltungsanspruch auch durch eine weitere heranrückende schutzwürdige Nutzung gewahrt.

In Bezug auf die Ein- und Ausfahrt der geplanten Tiefgarage als auch die oberirdisch festgesetzten Stellplätze zur Deckung des Bedarfs der Bewohner und Nutzer der geplanten Wohnanlage ist nach § 12 Abs. 2 BauNVO in Allgemeinen Wohngebieten die Herstellung und Nutzung von Stellplätzen für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf planungsrechtlich zulässig. Mit Verweis auf die Parkplatzlärmstudie sowie verschiedene Rechtsprechungen (Einzelfallentscheidungen) ist grundsätzlich davon auszugehen, dass Stellplatzimmissionen in Wohnbereichen zu den üblichen Alltagserscheinungen zählen und diese keine erheblichen, unzumutbaren Störungen hervorrufen.

Am Tag werden die Immissionsrichtwerte des Anlagenlärms für Parkverkehr sowohl an den nächst gelegenen benachbarten Gebäuden als auch im Plangebiet selbst eingehalten. In der Nacht können an der Unterdürrbacher Straße 169 kurzzeitige Geräuschspitzen mit Überschreitung des im Reinen Wohngebiet zulässigen Spitzenpegels um bis zu 3 db(A) auftreten. Der zulässige Wert für Spitzenpegel in einem Allgemeinen Wohngebiet wird allerdings eingehalten.

Im Plangebiet selbst können am westlichsten Gebäude Überschreitungen des zulässigen Spitzenpegels in der Nacht bis 6 db(A) auftreten. An diesen Fassadenbereichen sind aufgrund des anderweitig einwirkenden Verkehrslärms ohnehin passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen.

Die Kindertageseinrichtung soll für die Betreuung von max. 12 Kindern ausgelegt werden, wodurch durch den Hol- und Bringverkehr max. 48 zusätzliche Fahrzeugbewegungen zu dem Anwohnerverkehr (12x2x2) entstehen können. Aufgrund der Lage innerhalb des Siedlungszusammenhangs in einem überwiegend von Wohnen geprägten Bereich ist allerdings davon auszugehen, dass nur ein Teil der Kinder mit dem PKW gebracht werden wird und nicht unterschiedliche Kinder am Vormittag und Nachmittag betreut werden, weshalb von wesentlich weniger Fahrzeugbewegungen für die Kindertageseinrichtung ausgegangen werden kann.

Durch Umsetzung des Bebauungsplans und der in diesen implementierten Festsetzungen zum Immissionsschutz kommt es weder im Gebiet noch in der Umgebung zu nachteiligen Auswirkungen.

Das Plangebiet ist geprägt durch die bisherige Nutzung als Wertstoffhof. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist bereits durch einen hohen Versiegelungs- und Nutzungsgrad gekennzeichnet; mit den bestehenden Gebäuden des ehemaligen Wertstoffhofs sowie den Verkehrs- und Erschließungsflächen sind ca. 80 % des Plangebietes bereits überbaut bzw. versiegelt. Daher dienen die nicht überbauten Flächen lediglich einer kleinflächigen Randeingrünung.

Das Vorkommen von streng geschützten Tierarten (Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie sowie europäische Vogelarten gem. Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie) wurde im Rahmen der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung auf dem Flurstück Nr. 7887 untersucht. Unter Berücksichtigung von Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung werden aller Voraussicht nach keine Beeinträchtigungen auf die im Gebiet potenziell vorkommenden Tierarten erwartet.

In oder an den bestehenden Gebäuden wurden keine Hinweise auf Vorkommen streng geschützter Arten (Fledermäuse, Vögel) festgestellt. Das Gebäudeumfeld ist großflächig versiegelt und als Lebensraum für streng geschützte Arten weitgehend ungeeignet.

Der Baumbestand entlang der Unterdürrbacher Straße im Süden des Geltungsbereichs weist nur an einem Baum eine Höhle auf, die aber aufgrund der Tiefe nur bedingt als Quartierstandort für Fledermäuse oder Nistplatz für höhlenbrütende Vogelarten geeignet ist. Bei Kontrollen im Rahmen der Begehungen wurden keine Hinweise auf eine Nutzung festgestellt.

Die nicht überbaute Fläche des Geltungsbereichs ist weitgehend versiegelt und als Lebensraum der Zauneidechse ungeeignet. Die Grünflächen entlang der Unterdürrbacher Straße nördlich der Gebäude sind aufgrund der ungeeigneten Exposition und der weitgehenden Beschattung ebenfalls nicht als Lebensraum von Zauneidechsen geeignet.

Im Rahmen von Kontrollbegehungen konnten keine Zauneidechsen im Untersuchungsgebiet festgestellt werden.

Im Geltungsbereich selbst sind keine von Amphibien als Laichgewässer nutzbaren Strukturen vorhanden. Laut Unterer Naturschutzbehörde der Stadt Würzburg ist zwar im Dürrbachtal an einigen Straßenabschnitten mit Amphibienwanderungen zu rechnen, diese liegen jedoch mehrere hundert Meter vom Plangebiet entfernt. Zusätzlich ist aufgrund der Vorbelastung durch die weitgehende Versiegelung und Überbauung des Geltungsbereiches auch nicht mit einer Beeinträchtigung von Amphibien zu rechnen, die zu potenziellen Laichgewässern (z.B. Gartenteich) im Umfeld wandern.

Für die weiteren streng geschützten Arten der Tiergruppen wie Heuschrecken, Käfer, Libellen, Schmetterlinge und Weichtiere sind keine geeigneten Strukturen im Eingriffsbereich vorhanden.

Durch die Festlegung von Vermeidungsmaßnahmen, wie eine zeitliche Beschränkungen von Gehölzrodungen und Gebäudeabriss sowie eine ökologische Baubegleitung, ist bei Durchführung der geplanten (Rück-)Baumaßnahmen für die im Anhang IV der FFH-Richtlinie genannten streng geschützten Arten sowie für europäische Vogelarten gemäß Art. 1 der Vogelschutz-Richtlinie nicht mit dem Eintreten von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 Nrn. 1-3 i. V. m. Abs. 5 BNatSchG zu rechnen.

Die Baufeldfreimachung wie Baumfällungen und Gebäudeabriss hat in Zeiträumen außerhalb der Aktivitäts- und Brutperiode von Vögeln und Fledermäusen zwischen 1. Oktober und Ende Februar zu erfolgen. Sollten diese Arbeiten im verbleibenden Zeitraum aus zwingenden Gründen durchgeführt werden müssen, so sind ein qualifizierter artenschutzrechtlicher Experte sowie die Untere Naturschutzbehörde einzuschalten. Der Rückbau und die Baumfällungen sind grundsätzlich durch einen Experten ökologisch zu begleiten. Der Vorhabenträger verpflichtet sich hierzu im Durchführungsvertrag.

Obwohl im Plangebiet keine potenziell vorkommender Arten nachgewiesen wurden, verpflichtet sich der Vorhabenträger zusätzlich im Durchführungsvertrag, nach Errichtung der Wohngebäude sowohl drei Nisthilfen (Halbhöhlen) für gebäudebrütende Vögel als auch drei künstliche Quartiere (Flachkästen) für Fledermäuse an geeigneten Stellen der neu errichteten Gebäude anzubringen, um den Eingriff weiter zu minimieren und zukünftig neue Habitate zur Förderung der Biodiversität in Siedlungsbereichen anzubieten.

Im Hinblick auf den Klimaschutz und die Klimaanpassung weisen die Flächen im Plangebiet Eigenschaften der Klimatope „Überwärmungspotential“ sowie sehr kleinräumig „Misch- und Übergangsklimate“ auf.

Durch die Umsetzung des Bebauungsplans kann es punktuell zu einer kleinräumigen Veränderung der o.g. Klimatope kommen. Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass die Neuplanungen i. V. m. den festgesetzten Begrünungsmaßnahmen, insbesondere bei einer Begrünung und Entsiegelung der zwischen den Neubauten liegenden Freiflächen, keine negativen Auswirkungen auf die thermische Situation haben werden. Aufgrund der städtebaulichen Struktur bleibt sowohl die Durchlässigkeit für hangabfließende Kaltluftströme als auch die parallel entlang der Unterdürrbacher Straße in Tallage verlaufende Luftleitbahn erhalten. Gegenüber der bestehenden Situation ergeben sich zukünftig durch den gegenständlichen Bebauungsplan durch die Reduzierung des Versiegelungsgrads, durch grünordnerische Festsetzungen sowie durch die festgesetzte Dachbegrünung sogar Verbesserungen für das Schutzgut Klima.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt zum Großteil in der Luftleitbahn entlang des Dürrbachtals, welche von großer Bedeutung für die Belüftungssituation im Stadtgebiet ist. Bei einer Veränderung der Bebauung oder des Versiegelungsgrades können Auswirkungen auf die Klimatopverteilung und das Strömungsverhalten der Luftleitbahn entstehen. Aufgrund der ähnlichen Gebäudehöhe und der zur bestehenden Bebauung bzw. den Höhenlinien parallelen Anordnung der Neubauten ist anzunehmen, dass die Luftströmung erhalten bleibt.

In der Nähe des Plangebiets verläuft der Dürrbach, ein Gewässer 3. Ordnung. Die Hochwassergefahrenflächen für ein hundertjähriges (HQ 100) und ein extremes Hochwasserereignis (HQ extrem) entlang dieses Fließgewässers tangieren das Plangebiet nicht. Das Tal entlang des Dürrbachs ist als „wassersensibler Bereich“ verzeichnet. Negative Auswirkungen ergeben sich durch die vorliegende Planung nicht.

Durch die Begrenzung des Maßes der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl), die Festsetzung von zu begrünenden Flächenanteilen sowie zur Begrünung von Dächern von Gebäuden und der Tiefgarage wird mit der gegenständlichen Planung der zulässige Grad der Versiegelung auf das notwendige Maß reduziert und gegenüber der bestehenden Situation etwas reduziert. Negative Auswirkungen auf das Schutzgut sind nicht zu erwarten.

Da das Grundstück bereits zu knapp 80 % überbaut und versiegelt ist, werden schon aktuell keine natürlichen Bodenfunktionen mehr erfüllt und demnach auch durch die Planung keine natürlichen Böden aus der Nutzung genommen.

Die geplanten Gebäude orientieren sich an der maximalen Gebäudehöhe der Bestandsbebauung und folgen mit der Höhenentwicklung der nach Südwesten abfallenden Topographie. Die visuelle Durchlässigkeit entlang der Hänge des Pfaffenbergs bleibt auch mit der Neubebauung mit drei solitären Baukörpern trotz der erheblich größeren möglichen Baumasse im Vergleich zur Umgebung erhalten: Mit der Begrenzung der Bauhöhe in Verbindung mit gestalterischen Vorgaben werden vorhandene Sichtbeziehungen von höher liegender Bebauung auf die gegenüberliegenden grünen Hänge des Dürrbachtals bestmöglich gewahrt und das innerörtliche Ortsbild erhalten und weiterentwickelt.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans und einem Umfeld von 400 m befinden sich keine Bau- oder Bodendenkmäler. Von der Planung gehen keine negativen Auswirkungen auf das Schutzgut aus.

Durch die Änderung des Bebauungsplans entstehen keine Kosten bspw. durch Erschließungsmaßnahmen.

Änderungen von Flurstücken entstehen durch die Bebauungsplanänderung nur geringfügig. Im südlichen Bereich des Plangebiets soll zukünftig der Bau eines öffentlichen Rad-/ Fußwegs entlang der Unterdürrbacher Straße ermöglicht werden, weshalb das Grundstück mit der Fl.Nr. 7887 zugunsten der Schaffung einer Fuß-/ Radwegetrasse reduziert und für den öffentlichen Fuß- und Radweg zukünftig ein neues Flurstück gebildet wird.

Das Grundstück Fl.Nr. 7887 befindet sich in Privatbesitz. Das neu zu bildende Grundstück für den Rad- / Fußweg soll zukünftig ins Eigentum der Stadt Würzburg übergehen.

BETEILIGUNG UND ABWÄGUNG