Planungsdokumente: BP Testverfahren 03.40

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist im Bestand zu einem hohen Anteil vollflächig versiegelt. Lediglich entlang seiner nord-östlichen Grenze verläuft ein eingewachsener Heckenbestand mit zwei Einzelbäumen sowie am südlichen Rand eine Obstbaumreihe aus niedrigwüchsigen, halbstämmigen Obstbäumen parallel zur Unterdürrbacher Straße, ergänzt durch einzelne Obstbäume im Osten. Im Zuge des Abbruchs der Bestandsbebauung und der geplanten Neubebauung kommt es zum Verlust dieser randlich bestehenden Grünstrukturen. Dies wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung von umfassenden Pflanzgeboten ausgeglichen. Gleichzeitig wird der im Bestand vorhandene hohe Versiegelungsgrad im Plangebiet im Zuge der Planung reduziert.

Lediglich zwei Einzelbäume (Spitzahorn) im Geltungsbereich des Bebauungsplans unterliegen der Baumschutzverordnung der Stadt Würzburg, da diese einen Stammumfang (StU) von größer gleich ≥ 60 cm aufweisen. Diese können aufgrund der bautechnischen Erfordernisse (Baugrube für Haus I sowie für die benötigten Stützmauern) nicht erhalten bleiben. Die verbleibenden Obstbäume unterliegen nicht dem Schutz der Baumschutzverordnung.

Als Ersatz werden entsprechend dem Umrechnungsschlüssel der Baumschutzverordnung Bäume mit einem Stammumfang zwischen 60 bis 159 cm StU mit Faktor 1,0 und der Größe StU 18-20 kompensiert und deshalb zwei Neupflanzungen 1. Ordnung festgesetzt. Neben den aufgrund der Baumschutzverordnung zu kompensierenden Bäumen werden zusätzlich 13 weitere Ersatzpflanzungen festgesetzt, um auch der Ökofunktionsleistung der nicht unter die Baumschutzverordnung fallenden, abgängigen Bäume und Gehölze Rechnung zu tragen, die ebenso einen wichtigen Beitrag für das Ökosystem, z.B. für die Fauna als auch für das Mikroklima, leisten.

Auf nicht unterbauten Flächen sind Bäume 1. oder 2. Ordnung mit einem Stammumfang von mind. 18-20 cm sowie auf unterbauten Flächen Bäume 3. Ordnung mit mind. 16-18 cm Stammumfang zu pflanzen.

Die aufgelockerte Begrünung und Gestaltung der Freiflächen übernimmt wichtige ökologische Funktionen und dient der Freiraumgliederung zwischen den Gebäuden. Die Baumstandorte werden mit Standortbindung festgesetzt, um das freiraumplanerische Konzept, insbesondere die Adressbildung entlang der Unterdürrbacher Straße und die Einbettung in umgebende Bebauungs- und Grünstrukturen sowie die Verschattung von Freibereichen, zu sichern. Um im Zuge der Bauausführung dennoch genügend Flexibilität zu haben, darf der Standort um bis zu max. 3 Meter abweichen.

Die Ein- und Durchgrünung der Wohnanlage (Neupflanzung von Bäumen und Sträuchern, freiwachsende Pflanzflächen, Rasenflächen, extensiv begrünte Dachflächen) dient der Verbesserung der Wohnumfeldqualität, der Förderung des Kleinklimas und zur Staubbindung. Gleichzeitig kann der Nutzwert der Freiflächen durch die Kombination mit Spielmöglichkeiten und befestigten Freiflächen erhöht werden, wodurch die Aufenthaltsqualität im Freiraum gesteigert und das Miteinander innerhalb der Wohnanlage gefördert. Durch die Verwendung von wasserdurchlässigem Betonpflaster auf dem Großteil der befestigten Flächen wird in Kombination mit den Grünflächen eine möglichst hohe Versickerung von Oberflächenwasser auf dem Grundstück angestrebt.

Zu begrünende Flächenanteile

Die Freiflächen im Plangebiet, die nicht für andere zulässige Nutzungen benötigt werden, sind zu begrünen und gärtnerisch unter Verwendung von möglichst heimischem und klimaangepasstem Pflanzen/Saatgut zu gestalten.

Der Versiegelungsgrad der Freianlagen ist auf das unbedingt notwendige Maß zu reduzieren, weshalb Vorgärten nicht dauerhaft als Arbeits-/Lagerflächen genutzt werden dürfen und ein max. 30 cm breiter Spritzschutz-/Traufstreifen zulässig ist. Hierdurch soll u. A. die Grundwasserneubildung gefördert, die abfließende Wassermenge reduziert und die Luftfeuchtigkeit sowie die Staubbindung erhöht werden, was sich positiv auf das Kleinklima der Wohnanlage auswirken wird.

Artenauswahl Bäume, Anpflanzung von Einzelbäumen, Baumgruppen, Großgehölzen und Gehölzflächen

Aufgrund der ehemaligen Nutzung des Gebiets (Wertstoffhof) ist der bestehende Baum- und Gehölzbestand auf die Randbereiche der Grundstücksflächen beschränkt und in seiner Ausprägung in seiner Entwicklungstendenz eingeschränkt (Intensive Nutzung, Straßennähe, angrenzender hoher Versiegelungsgrad).

Um das Plangebiet langfristig aufzuwerten, sind entsprechende Baum- und Strauchpflanzungen durchzuführen und auf größtmögliche Pflanzflächen zu stellen.

Dabei sind standortgerechte, klimaangepasste und möglichst heimische Laubbaumarten - die Verwendung von Nadelgehölzen ist nicht zulässig - unter Berücksichtigung der Straßenbaumliste des Arbeitskreises der Ständigen Konferenz der Gartenamtsleiter beim Deutschen Städtetag und der von der Bayerischen Landesanstalt für Wein- und Gartenbau empfohlenen „Stadtbaumarten im Klimawandel“ zu verwenden.

Auf nicht unterbauten Flächen sind Bäume mindestens 1. oder 2. Ordnung zu pflanzen, auf unterbauten Flächen mindestens 3. Ordnung. Pflanzgruben und Baumscheiben sind entsprechend ausreichend groß zu dimensionieren, um eine dauerhafte Vitalität der Bäume gewährleisten zu können.

Zusätzlich zu den Baumpflanzungen und den Dachbegrünungen (s. u.) ist auch eine intensive Begrünung der Wohnanlage mit Sträuchern vorzusehen.

Begrünung von Dächern, Tiefgaragen, unterbauten Flächen

Durch die festgelegte Mindestsubstratschicht von 40 cm auf der Tiefgaragendecke und im Bereich von größeren Pflanzungen von 60 cm bzw. von Bäumen von 100 cm auf mind. 12 m² je Baum wird sichergestellt, dass der Begrünung auch dort naturnahe Vegetationsverhältnisse zur Verfügung stehen. Durch die Anforderung von min. 10 cm Substratschichtdicke auf Dachflächen ab einer Grundfläche von 10 m² und mind. 40 cm / 60 cm Substrathöhe auf der Tiefgaragendecke wird anfallendes Niederschlagswasser zusammen mit der beabsichtigten Rückhaltung durch Drän- und Speicherelemente vor Ort gespeichert. Neben dem Beitrag zur Rückhaltung von Niederschlagswasser und dem damit verbundenen positiven Effekt auf das Kleinklima (u. a. Verminderung des Überwärmungspotenzials) wird weiterhin die Biodiversität an Flora und Fauna durch die Begrünung gefördert.

Niederschlagswasser von befestigten Flächen wird, soweit topografisch möglich, durch eine entsprechende Gefälleausbildung direkt seitlich in angrenzende Grünflächen geleitet und versickert. Die Neupflanzungen insbesondere auch zwischen den Gebäuden führt zu einer homogenen Durchgrünung der Wohnanlage. Die randliche Neuanlage von Heckenstrukturen fügt zudem die Baukörper in das von Gärten geprägte Wohnumfeld ein.

Durch die geplante Baumaßnahme in Verbindung mit den oben genannten Gegenmaßnahmen (u. a. durch Pflanzgebote und Begrünung von Dächern und Tiefgarage) sind keine zusätzlichen negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Klima und Luft zu erwarten.

Flächenbefestigungen

Um das anfallende Niederschlagswasser zu bewirtschaften und die Einleitung in den Kanal zu minimieren, sollen alle Beläge, soweit (verkehrssicherheits-)technisch möglich, mit wasserdurchlässigen (versickerungsfähigen) Belägen hergestellt werden.

Herstellungsfristen, Fertigstellungs- und Entwicklungspflege

Die festgesetzten Begrünungsmaßnahmen müssen innerhalb von einem Jahr nach Fertigstellung des Bauvorhabens abgeschlossen sein, um möglichst kurzfristig den zukünftigen Bewohnern sowie für die benachbarte Wohnbebauung ein qualitativ hochwertiges Wohnumfeld mit einer ansprechenden Freiraumgestaltung bereitzustellen.

Die Begrünungsziele sind ab dem Zeitpunkt der Herstellung der Bepflanzung nach einem Zeitraum von zwei Jahren Fertigstellungs- und Entwicklungspflege vollumfänglich nachzuweisen.

Ausgefallene Pflanzen oder Teile der Vegetation, die absehbar nicht den erforderlichen Zuwachs bzw. vitale Stabilität leisten werden, sind vom Eigentümer rechtzeitig gleichwertig zu ersetzen. Mit diesen Festsetzungen wird gewährleistet, dass die Grünflächen zeitnah ihre Funktionen übernehmen können sowie diese langfristig und nachhaltig sichergestellt werden.

Die Planung wird gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB kann von der Durchführung einer formalen Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB und der Erstellung eines Umweltberichtes gemäß § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB abgesehen werden.

Ferner kann auf den Nachweis von Ausgleichsflächen im Sinne des § 1 a Abs. 3 BauGB verzichtet werden, da gem. § 13a Abs. 2 Nr. 4 Eingriffe, die durch die Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten. Damit ist ein Ausgleich für Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft nicht erforderlich.

Gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan vom 11.04.1967 war ein Baufenster mit ca. 2.000 m² vorgesehen, wovon durch die bisherigen Gebäude ca. 822 m² bebaut waren. Nach der Bestandsvermessung vom 23.06.2020 waren im Geltungsbereich des Bebauungsplans (ca. 3.700 m²) bisher ca. 2.940 m² durch Gebäude sowie Erschließungsflächen überbaut und versiegelt (entspricht ca. 80 %). Alle Dachflächen sowie alle PKW-Fahrflächen (= ca. 1.860 m²) waren an die Kanalisation angeschlossen.

Nach dem Planungskonzept vom Juli 2022 werden die Hauptgebäude eine Fläche von ca. 1.240 m² überdecken. Zusätzlich werden befestige Flächen bzw. Wege, die größtenteils wasserdurchlässig gestaltet werden, und Nebenanlagen insgesamt ca. 575 m² einnehmen. Weitere ca. 430 m² werden von der begrünten Tiefgarage in Anspruch genommen.

Die insgesamt durch das Wohnbauvorhaben überbaute und versiegelte Fläche beträgt in Summe ca. 1.815 m² bzw. ca. 2.245 m² inklusive der begrünten unterbauten Fläche (Tiefgarage), was bezogen auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans (ca. 3.700 m²) einen Anteil von ca. 49 % bzw. 61 % ausmacht. Zusätzlich werden durch den geplanten Radweg ca. 530 m² Grundstücksfläche überbaut, sodass insgesamt im Geltungsbereich durch Gebäude sowie Erschließungsflächen zukünftig ca. 2.775 m² über- und unterbaut und versiegelt werden, was einem Überbauungsgrad von max. 75 % entspricht.

Im Gegensatz zum baulichen Bestand, der eine Versiegelung von rund 80 % aufweist, wird zukünftig der Begrünungsanteil, auch durch die Begrünung der Dachflächen zu mind. 70 %, deutlich erhöht.

Nicht haltbare vorhandene Baum- und Gehölzbestände im Gebiet werden im Zuge der Planung durch neue Baum- und Gehölzpflanzungen in Verbindung mit der Begrünung von Dächern und Tiefgarage ersetzt und stellen eine Durchgrünung des Geltungsbereiches und Aufwertung gegenüber der Bestandssituation sicher.

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen / Fassaden- und Dachgestaltung

Zur Schaffung eines einheitlichen Erscheinungsbilds und Bildung einer Adresse sollen die Gebäude und Nebenanlagen in einer gestalterischen Einheit entwickelt werden. Dafür werden Festsetzungen zur Fassaden- und Dachgestaltung getroffen.

Grundsätzlich sind Flachdächer mit einer Neigung bis zu 5° auszubilden. Auf maximal 30 % der Bruttogrundfläche der Dächer sind herausragende untergeordnete Bauteile zulässig. Um technische Anlagen, z. B. für Lüftungstechnik, aber auch Fluchtwege und Belichtungsflächen, auf den Dächern zu ermöglichen, werden diese mit einer Bauteilhöhe von bis zu 2,0 m (gemessen ab der Oberkante der Dachabdichtung) zugelassen, soweit diese um ihre Bauteilhöhe von der Außenkante der Außenwand des darunterliegenden Geschosses zurückspringen. Der Mindestabstand gewährleistet, dass diese überhöhten Anlagen vom öffentlichen Raum nicht einsehbar sind und das städtebauliche Bild nicht stören.

Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sind zur Förderung regenerativer Energien auf Dachflächen auch in Kombination mit einer Dachbegrünung (s. Kap. 8.2) zulässig.

Zur Gewährleistung einer einheitlichen Fassadengestaltung sind Farben und Materialien - auch zwischen Haupt- und Nebengebäuden oder untergeordneten Fassadenteilen - aufeinander abzustimmen; farbliche Akzente sind im Bereich von Fassadenöffnungen und untergeordneten Bauteilen (Loggien, Fenstern), usw.) oder für einzelne Geschossebenen zulässig. Solarkollektoren und Photovoltaikanlagen sind daher auch architektonisch in die Fassadengestaltung zu integrieren.

Um darüber hinaus auch eine Blendwirkung im öffentlichen Raum zu vermeiden, sind bei der Gestaltung der Fassaden hochglänzende und spiegelnde Anstriche sowie hochglänzende und spiegelnde Metall- und Kunststoffteile unzulässig sowie Antennen und Parabolspiegel nur zulässig, wenn sie so angebracht werden, dass sie aus dem öffentlichen Raum nicht einsehbar sind.

Die Außenwandflächen von Nebenanlagen sind, sofern sie keine Öffnungen aufweisen, mit rankenden und klimmenden Pflanzen zu begrünen, um eine bestmögliche Einbindung in die Umgebung zu gewährleisten, das Mikroklima positiv zu beeinflussen und die Biodiversität zu fördern.

Werbeanlagen

Werbeanlagen sind, soweit sie nicht auf eine Einrichtung im Gebäude hinweisen, nicht zulässig. Festsetzungen zur Gestaltung von Werbeanlagen sollen ein einheitliches gestalterisches Erscheinungsbild sichern. Die Größe möglicher Werbeanlagen in einem allgemeinen Wohngebiet wird beschränkt, um in diesem vornehmend dem Wohnen dienenden Gebiet keine störende Wirkung zu verursachen.

Einfriedungen

Die Anforderungen an Einfriedungen entwickeln sich aus der angestrebten einheitlichen Gestaltung der Freiflächen und der Förderung der heimischen Flora und Fauna. Zur öffentlichen Straße hin sind Einfriedungen nur zulässig, wenn diese aufgrund der Nutzung aus sicherheitstechnischen Gründen, zum Beispiel zur Abgrenzung von Kinderspielflächen, oder aus Immissionsschutzgründen (Schutz eines Außenspielbereichs für eine Kindertageseinrichtung) erforderlich sind.

Entlang der westlichen Grundstücksgrenze sind als Abgrenzung zur Nachbarbebauung als Sichtschutz Zaunanlagen in einheitlicher horizontaler oder vertikaler Gliederung aus Stahl und/oder Holz sowie als Hecken mit einer maximalen Höhe von 1,60 m zulässig. Sonstige Einfriedungen, insbesondere mit Stacheldraht, sind unzulässig. Die aus Gründen des Schallschutzes erforderlichen Einfriedungen / Schallschutzwände können zur Erfüllung ihrer spezifischen Funktion nicht in der ansonsten festgesetzten offenen und begrünten Ausgestaltung erfolgen, sondern müssen mit entsprechend schallabsorbierenden Materialien ausgeführt werden.

Die Festsetzungen zu Einfriedungen der Grundstücke dienen der Abgrenzung privater Flächen vom öffentlichen Raum und dem Schutz der Privatsphäre zwischen Baugrund-stücken. Aus gestalterischen Gründen wird die Materialität, die Höhe und die Art der Einfriedung bestimmt.

Um eine aufgelockerte Gestaltung ohne absolute Trennwirkung zwischen den Grundstücken zu erzielen, sind Einfriedungen, mit Ausnahme der funktionstüchtig zu errichtenden Schallschutzwand, in sockelloser und mind. 10 cm bodeneben passierbarer Bauweise oder mit entsprechend großen Spalten zu errichten. Dies trägt zudem dazu bei, die ökologische Durchgängigkeit von aneinander angrenzenden Lebensräumen mit den notwendigen Vernetzungs- und Ausbreitungsmöglichkeiten für Tiere wie Kleinsäuger (z. B. Igel) und Amphibien (z. B. Erdkröte) zu gewährleisten. Die offene Gestaltung ermöglicht somit auch die Aufrechterhaltung von notwendigen Wanderungskorridoren, verhindert eine „Fallenwirkung“ abgeschotteter Straßenräume und erweitert den potenziellen Raum für Nahrungssuche und Versteckmöglichkeiten.