Städtebauliches Konzept
Das geplante Vorhaben sieht die Überbauung eines bereits bebauten Grundstücks vor.
Das Grundstück wurde ursprünglich vom Kommunalunternehmen Team Orange des Landkreises Würzburg als Wertstoffhof genutzt und liegt aktuell brach bzw. wird als Lager zwischengenutzt.
Im Bestand existieren drei größere Gebäude mit flach geneigten Satteldächern sowie eine Garage, die überwiegend Lagerräume/-flächen beherbergen. Lediglich das mittlere Gebäude verfügt über zwei Geschosse, im oberen Geschoss auch mit Wohnmöglichkeit. Die Gebäudehöhen im Bestand liegen bezogen auf die Hoffläche (ca. 179 bis 182 m üNN) zwischen ca. 5 m (Garage, Dachkante: 185,7 m üNN) bzw. ca. 7 m (westliche und östliche Lagerhalle, Firsthöhen: 187 / 187,6 m üNN) und ca. 10 m (zentrales zweigeschossiges Gebäude, Firsthöhe: 190,6 m üNN).
Der städtebauliche Entwurf für die Neukonzeption des Planungsgebiets stammt vom Büro Gärtner Architekten Part GmbB aus Höchberg. Das Konzept sieht den Neubau einer Wohnanlage mit drei solitären Baukörpern vor. Die geplanten Gebäude mit Flachdach orientieren sich mit einer maximalen Höhe zwischen 190,3 und 190,8 m üNN an der maximalen Gebäudehöhe der Bestandsbebauung und folgen mit der Höhenabwicklung der Topographie, die nach Westen abfällt. Obwohl die Baukörper mit drei Vollgeschossen eine höhere Anzahl an Geschossen aufweisen, fügen sich diese Baukörper in Bezug auf die Höhenentwicklung in die umgebende Bebauung ein. Trotz einer erheblich größeren Baumasse als die umgebende Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern sieht das städtebauliche Konzept mit drei Baukörpern eine aufgelockerte Neubebauung vor, wodurch die Durchlässigkeit vom Dürrbachtal hoch zu den Hängen des Pfaffenbergs gewahrt wird. Darüber hinaus erhält die sowohl nördlich als auch südlich des Gebiets verlaufende Unterdürrbacher Straße durch die Gebäudepositionierung eine räumliche Fassung.
Insgesamt werden 34 neue Wohneinheiten und eine Kindertagesstätte entstehen. Von den 34 Wohneinheiten entsprechen 10 Wohneinheiten dem geförderten Wohnungsbau, diese befinden sich alle im östlichen Wohngebäude. Die Kriterien des Wohnungspolitischen Handlungsprogramms der Stadt Würzburg werden damit erfüllt, da 30 % der Bruttogeschossfläche und zugleich 30 % der Wohneinheiten als geförderter Wohnraum bereitgestellt werden, wozu sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.
Die Kinderbetreuungseinrichtung wird als „Mini-KiTa“ ausgebildet. Durch diesen Begriff ist die genaue Nutzung bereits vorgegeben. Eine Mini-Kita ist grundsätzlich eine regulär nach dem Bayerischen Kinderbildungs- und Kinderbetreuungsgesetz (BayKiBiG) geförderte Kindertageseinrichtung mit einer Betriebserlaubnis nach § 45 Achtes Sozialgesetzbuch (SGB VIII). Ein Unterschied zu einer klassischen Kita besteht darin, dass in einer Mini-Kita maximal 12 Kinder gleichzeitig betreut werden dürfen. Vor- und nachmittags können unterschiedliche Kinder betreut werden, da die Betreuungsverhältnisse, wie in einer regulären Einrichtung, nicht begrenzt sind (vgl. https://www.stmas.bayern.de/kinderbetreuung/mini-kita/index.php).
Die Grundrissgestaltung der Mini-KiTa wurde im Vorfeld mit dem Fachbereich Jugend und Familie der Stadt Würzburg gem. den Vorgaben des BayKiBiG abgestimmt.
Der der Mini-Kita zugeordnete Außenbereich befindet sich östlich von Haus III. Für den Hol- und Bringverkehr sowie für den bauordnungsrechtlichen Nachweis von zwei Pkw-Stellplätzen pro Kindergartengruppe werden im nordöstlichen Grundstücksbereich insgesamt vier oberirdische Stellplätze angeordnet, wovon ein Stellplatz für Menschen mit Behinderung ist.
Abbildung 7: Übersicht und Lage des Wohnbauvorhabens „Wohnen am Pfaffenberg“ (Quelle: arc.grün)
Verkehrliche Anbindung
Verkehrlich profitiert das Grundstück von der guten Anbindung an die Verkehrsinfrastruktur:
Nur wenige Meter östlich des Planungsgebiets befindet sich eine Bushaltestelle, sodass zukünftige Bewohner gut an den ÖPNV und damit u. a. an die Innenstadt Würzburgs angebunden sind.
Für den Individualverkehr ist das Grundstück über die Unterdürrbacher Straße erschlossen. Hierdurch ist der motorisierte Individualverkehr optimal an die lokalen und überregionalen Straßennetze im Nordwesten Würzburgs angebunden.
Seitens der Stadt Würzburg ist zur Verbesserung der Verkehrsverhältnisse für Fahrradfahrer im Stadtbezirk Dürrbachtal außerdem eine Fahrradtrasse geplant, die unmittelbar südlich des Wohngrundstücks verlaufen wird.
Grün- und freiraumplanerisches Konzept
Das Grundstück ist überwiegend bebaut und versiegelt. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze befindet sich eine Hecke, entlang der südlichen Grundstücksgrenze sowie im Osten stehen Obstbäume. Im Zuge der Bebauung mit der Erschließung sowie der Anlage des Radwegs entfallen die wenigen vorhandenen Gehölzbestände.
Die befestigten Bereiche werden in der Planung auf die zur Erschließung zwingend erforderlichen Flächen sowie Aufenthaltsbereiche für die Bewohner begrenzt, die gleichzeitig möglichst wasserdurchlässig ausgestaltet werden sollen, um eine hohe Durchgrünung der Wohnanlage mit hoher Aufenthaltsqualität zu erzielen. Die Tiefgarage wird mit Ausnahme der Ein-/Ausfahrt und darüberliegenden Wege-/Spiel-/Aufenthaltsflächen vollständig begrünt und bindet daher nahtlos die erdgebundenen Freiflächen ein. Durch Neupflanzungen von Bäumen und Sträuchern kann eine zügige Begrünung des Grundstücks sichergestellt werden. Dabei ist insbesondere vorgesehen, Gehölzpflanzungen parallel der beiden Abschnitte der Unterdürrbacher Straße anzulegen, um so den Straßenraum zu gliedern und gleichzeitig die entstehende Wohnbebauung in die von einem hohen Begrünungsanteil geprägte umliegende Einzelhauswohnbebauung durch Strauch- und Baumpflanzungen innerhalb des Plangebietes einzubetten. Mehrere Spielinseln und Treffpunkte zwischen den Wohngebäuden laden zum Verweilen in den Freiflächen ein. Die Mini-Kita im östlichen Gebäude erhält einen eigenständigen, eingegrünten und mit Bäumen zur Schattenspendung überstellten Freibereich. Die Dachflächen der Gebäude werden mit einer extensiven Dachbegrünung gestaltet, eine Kombination mit Photovoltaikanlagen ist zulässig. Es ist beabsichtigt, die Dachbegrünung mit Regenwasserrückhaltung (Drän- und Speicherelemente) unterhalb der Substratebene auszuführen. Durch die Begrünung der Dächer und der Tiefgarage wird anfallendes Regenwasser zurückgehalten, der Regenwasserabfluss auf dem Grundstück minimiert und eine Wasserversorgung der darüber liegenden Vegetation mit positiven Effekten für das Kleinklima sichergestellt.